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「修繕積立金」って何? 相場はいくら?

静岡県でマンション購入を検討する際に知っておきたい!
「修繕積立金」って何? 相場はいくら?

マンションを購入する際、住戸の購入費用だけでなく、「管理費」や「修繕積立金」などの費用も必要になることはご存知でしょうか?
しかも、このお金は住戸の購入費用の完済後も、マンションに住み続ける限りずっとかかってくるお金。

すると、少額のほうがいいのでは…と思いがちですが、安易に修繕積立金の安い物件を選ぶと、入居後にいきなり値上がりした!なんていうケースもあるようです。

今回は、この「修繕積立金」について考えてみたいと思います。
※「マンションの管理」については、以前のレポートで解説しています。ぜひこちらもチェックしてみてください。

そもそも「修繕積立金」って何に使うお金なの?

「修繕積立金」とは、その名の通り、マンションの建物診断や修繕工事のためのお金です。
築年数が増すにつれて、建物はどうしても劣化してしまうので、補修やメンテナンスが必要になってきます。
そんな、将来必要となる建物や設備の点検や工事に備えて、事前に入居者全員から費用を毎月徴収し、積み立てておこうとするのが「修繕積立金」なのです。


▲10~15年に一度行われることが多いという、マンションの大規模修繕。
もし「修繕積立金」がなく、いざ工事を行うときになって、突然何十万・何百万というお金が徴収されたら困ってしまいますよね…。

共用部分の清掃や設備維持などの日常的な費用に充てられる「管理費」対して、「修繕積立金」は数年~数十年先の将来を見据えた計画的な修繕のための費用。
どちらも永く快適なマンションライフを過ごすためには必要なお金なんですよ。

修繕積立金の相場はいくらくらい?

毎月支払う修繕積立金は、高すぎるのはもちろん避けたいですが、逆に安すぎると、実際に修繕工事を行う際に積立金が足りなかったり、積立金が足りなくなることを防ぐために毎月支払う修繕積立金が値上げされてしまう…なんてことにも繋がります。

それでは、「修繕積立金」の金額はどれくらいが相場なのでしょうか?
平成23年に国土交通省が公表した「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を参考に考えてみたいと思います。

このガイドラインによると、修繕積立金の目安は「マンションの規模(階数・建築延床面積)」や「機械式駐車場の有無、またその規模」によって、下記の表のように示されています。


▲マンションの建物とは別に、機械式駐車場がある場合はそちらにも修繕費用がかかると考えられるため加算額が示されています。

この表を基に、どのように目安額を算出するかと言うと、下記の式で求められます。


【専有床面積あたりの修繕積立金額】×【住戸の専有床面積(㎡)】
+【機械式駐車場の修繕工事費の目安】×【台数】×【住戸の負担割合】

※駐車場の住戸の負担割合は、住戸の専有床面積の割合としている場合が多いようです。
 

例えば、下記の場合で考えてみたいと思います。
・15階建て、建築延床面積:5,000㎡
・購入する住戸の専有床面積:100㎡
・2段(ピット1段)昇降式の駐車場が100台分あり。(住戸の負担割合は、100㎡/5,000㎡)

まず、建物の修繕積立金の目安は、
202円(専有床面積あたりの修繕積立金額)×100㎡(住戸の専有床面積)=20,200円

さらに、機械式駐車場があるので、
7,085円(2段(ピット一段)昇降式の修繕工事費目安)×50台(台数)×100㎡/5,000㎡(住戸の負担割合)=約7,085円

これらを合計して、約27,285 円/月 が目安の金額になりますよ。

修繕積立金は、築年数や物件規模によっても変わります

修繕積立金の目安額の算出方法をご紹介しましたが、実際の修繕積立金の額はマンションによってそれぞれです。
一概に、新築だから安い・築年数が経っているから高い…とは言えないんですね。

新築の時は「修繕積立金が安い!」と思っていても、築年数が経つごとに金額が見直され、どんどん値上がりしていってしまう…なんてこともありますし、
逆に、「高いと思っていたけど、ずっと金額は変わらなくて安心」ということもあるかもしれないということ。

また、物件の戸数が多いマンションのほうが修繕積立金の平均費用が高くなるという傾向もあります。
大規模マンションはラウンジやキッズルームなど共用施設が充実していることが多く、その分修繕費用がかかると考えられているようですね。

修繕積立金は、ずっと一定額でなければいけないという決まりはありません。
最近は工事価格も上昇傾向にあり、積立金が値上げされる可能性も十分に考慮しておく必要がありそうです。

そのため、マンション購入の際は住戸の購入金額だけでなく、修繕積立金や管理費などの“月々支払いが必要になるお金”のこともきちんと頭に入れておきたいですね。

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